Er verandert veel voor Beleggingsvastgoed in 2023

Algemeen

Overdrachtsbelasting
De algemene overdrachtsbelasting wordt per 1 januari 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Het verlaagde tarief van 2% voor de verkrijging van woningen die voldoen aan het hoofdverblijfcriterium blijft ongewijzigd. Dit geldt eveneens voor het tarief van 0% bij de startersvrijstelling. Wil men nog dit jaar gebruik maken van het tarief van 8%, dan moet het transport voor 1 januari 2023 plaatsvinden. Verkrijgt men een woning die niet als hoofdverblijf dient, dan wordt deze verkrijging per 1 januari 2023 belast tegen 10,4 %. Let op: dit tarief geldt ook voor overig vastgoed, tenzij er sprake is van een met BTW belaste levering.

Schenkbelasting
De schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) wordt per 1 januari 2023 verlaagd tot € 28.947 en per 1 januari 2024 volledig afschaft.

Specifiek voor de eigen woning (Box 1):

Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek daalt van 40% naar 37,05% in 2023. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Al sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt stapsgewijs verlaagd van 52% naar 37,05%. Vanaf 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.

Eigenwoningforfait
In 2023 daalt het percentage voor de berekening van het eigenwoningforfait van 0,45 % naar 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.200.000. Het eigenwoningforfait vanaf € 1.200.000 blijft in 2023 gelijk (2,35%)

Specifiek voor beleggingspanden (Box 3):

Kabinetsplannen ter bevordering van de zogenoemde ‘middenhuur’
Het kabinet wil het middensegment van de huurmarkt verder gaan beschermen. Naast de invoering van de opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) en de verdere begrenzing van de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging, zal het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (WWS) toegepast gaan worden op woningen in de middenhuur. Op dit moment vallen alle woningen met een huurprijs onder € 763,47 in de sociale huursector. De grens van huurprijsbescherming zal op basis van het WWS op 187 punten komen. Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning. Het WWS wordt nu uitgebreid van 141 punten naar circa 187 punten. Bij woningen met een huurprijs boven €1.000, die op basis van hun kwaliteit minder dan 187 punten hebben, moet bij een nieuw contract de huurprijs verlaagd worden. Door deze regeling verwacht het kabinet op termijn ruim 90% van de huurwoningen bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 te krijgen.

Leegwaarderatio
De percentages van de leegwaarderatio-tabel voor verhuurde woningen worden per 1 januari 2023 aangepast. De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor Box 3, omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen. Wanneer de jaarlijkse huurprijs meer dan 5% van de WOZ-waarde bedraagt, wordt het percentage van de leegwaarderatio vanaf 2023 verhoogd naar 100%. Daarnaast wordt de toepassing van de leegwaarderatio bij tijdelijke huurcontracten uitgesloten en geldt bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) het hoogste percentage (100%), met als gevolg dat in deze situaties de leegwaarderatio de facto geen effect meer heeft. Dit verhoogt dus de Box 3-waardering van verhuurde woningen en daarmee in veel gevallen ook het te betalen bedrag aan Box 3 belasting.

Box 3 systeem
Voorheen werd op alle soorten bezittingen eenzelfde geschat rendement losgelaten en daarmee eenzelfde belastingdruk. In de nieuwe rekenmethode worden aan de verschillende soorten bezittingen, verschillende geschatte rendementen gekoppeld. Nog steeds wordt dus niet het werkelijke inkomen uit die bezittingen belast, maar een geschat rendement uit die bezittingen. Er zijn verschillende regimes voor spaargeld, voor onroerende zaken & beleggingen en voor schulden/leningen: de exacte percentages van geschat rendement voor 2023 zijn nog niet bekend. Maar de kans is groot dat dit voor jou tot een hoger bedrag aan Box 3 belasting zal leiden. Hieronder een rekenvoorbeeld met een aantal uitgangspunten:

• Je hebt een fiscale partner
• Je gehele Box 3 vermogen bestaat uit OG met daarop een aantal schulden/leningen.
• De waardestijging van je bezittingen wordt veroorzaakt door de aanpassing van de leegwaarde-ratio (zie hierboven)